2025. 6. 20. 17:30ㆍ부동산 정보
보전관리지역에서는 어떤 건축물이 가능한지, 무엇이 불가능한지 상세히 안내합니다. 건폐율, 용적률 기준과 허용 업종까지 완전 정리!
보전관리지역이란? — 자연을 지키기 위한 용도지역
보전관리지역은 우리나라 국토계획법에 따라 지정되는 비도시지역 중 하나로, 개발보다는 자연보전에 중점을 두고 있습니다. 도시와 농촌의 중간지점 정도 되는 곳이며, 산림과 수질, 생태계 등 환경적 가치가 높은 곳으로 평가된 지역이 이에 해당됩니다.
다른 관리지역인 계획관리지역이나 생산관리지역은 비교적 개발 허용범위가 넓지만, 보전관리지역은 이름 그대로 **보전(Conservation)**을 우선 목표로 설정합니다. 따라서 각종 건축행위에는 제한이 상당히 많고 엄격한 허가 요건이 요구됩니다.
이러한 이유로 보전관리지역 내에서는 일반적인 상업시설, 공장, 아파트 등의 건축은 대부분 금지되며, 건폐율, 용적률, 건축물 높이 등의 제한이 명확히 정해져 있습니다.
보전관리지역의 건폐율 및 용적률 기준
보전관리지역 내 건축이 가능하다고 하더라도, 특정한 건축 기준을 반드시 지켜야 합니다. 특히 건폐율과 용적률은 매우 중요한 기준입니다.
| 건폐율 | 20% 이하 |
| 용적률 | 50% 이상 ~ 80% 이하 |
| 건축물 층수 | 4층 이하 |
이 기준은 일반적인 도시지역보다 훨씬 보수적인 수치입니다.
예를 들어, 보전관리지역에 1,000㎡의 대지가 있다면 그 중 건축 가능한 면적은 200㎡ 이하가 되어야 하며, 건축물 전체의 연면적은 최대 800㎡를 넘기면 안 됩니다. 또한 건물의 층수는 4층을 초과할 수 없습니다.
이런 제한은 자연경관과의 조화, 생태계 보호, 무분별한 개발 방지라는 측면에서 반드시 필요한 조치입니다.
보전관리지역에서 가능한 건축물과 시설 유형
보전관리지역 내에서는 모든 건축이 금지되는 것은 아니며, 일부 공공성과 농업 연계성이 높은 시설에 대해서는 제한적 허가가 가능합니다. 다음은 대표적으로 허용 가능한 건축물과 시설입니다:
✅ 허용 가능한 건축물 목록
- 단독주택 – 개인 거주 목적의 주택, 4층 이하.
- 초등학교 및 공공 교육시설 – 교육기관.
- 의료 및 복지시설 – 요양병원, 장애인 복지센터 등.
- 국방 및 군사시설 – 탄약고, 군사기지 등.
- 방송·통신시설 – 기지국, 송신탑 등.
- 농업 관련 창고 및 부속건물 – 축사, 비닐하우스 등.
- 공공시설 및 도로 – 상수도, 전기, 우체국 등.
- 제1종 근린생활시설(일부) – 문구점, 세탁소 등.
이 외에도 지자체 조례에 따라 일부 제2종 근린생활시설, 예컨대 소규모 종교시설이나 사무소 등도 허용될 수 있습니다.
단, 휴게음식점, 일반음식점, 제과점 등은 원칙적으로 불허 대상에 해당합니다.
건축이 불가능한 주요 업종 정리
보전관리지역은 환경 보호를 우선시하기 때문에, 특정 업종은 아예 건축이 불가능합니다. 특히 개발·상업 중심 시설은 대부분 허용되지 않으며, 다음은 대표적인 불가 업종입니다.
❌ 건축 불가 업종 리스트
- 공동주택 (아파트, 다세대주택, 빌라 등)
- 대부분의 음식점 (일반음식점, 제과점, 휴게음식점 등)
- 주점 및 단란주점
- 제조업소 및 중장비 수리점
- 단순 창고 (농업용 제외)
- 유흥시설 및 숙박업소
- 공장, 물류센터
이러한 업종은 개발 이익을 우선시하는 성격이 강하고, 대규모의 토지 훼손이 수반되기 때문에 보전관리지역 내에서는 법적으로 제한되고 있습니다. 특히 아파트 건설은 가장 엄격히 금지되는 항목 중 하나입니다.
실제 건축 가능 여부 확인 절차
보전관리지역이라 해서 건축을 아예 포기할 필요는 없습니다. 다만 실제 건축이 가능한지 여부는 지자체별 도시계획, 개별법, 조례, 지형 여건에 따라 달라지므로, 철저한 확인이 필요합니다.
📋 확인 절차 요약
- 시·군청 도시계획과: 해당 지역이 정확히 어떤 용도지역인지 확인.
- 읍·면·동 주민센터: 지형여건, 현장 규제 사항, 도로 조건 파악.
- 건축과/인허가 부서: 건축허가 가능 여부 및 법적 조건 확인.
- 설계사무소 및 측량사: 실제 설계 시 유효 면적 및 접도 조건 확인.
- 토지이용계획확인서 발급: 인터넷 등기소나 민원24에서 확인 가능.
여기에 더해 토지가 농지나 임야로 되어 있는 경우는 별도의 법률(농지법, 산지관리법)에 따른 추가적인 허가가 필요합니다.
결론: 보전관리지역에서도 건축은 가능하지만 제한이 많다
보전관리지역이라고 해서 모든 건축이 금지되는 것은 아닙니다. 단독주택, 일부 공공시설, 농업 관련 시설 등은 허가를 받을 수 있습니다.
하지만 상업시설, 공동주택, 공장 등의 개발은 원칙적으로 금지되며, 이를 위반하면 법적 제재를 받을 수 있습니다.
따라서 보전관리지역에서 건축을 계획하고 있다면, 반드시 사전에 도시계획 확인 및 전문가 상담을 진행하고, 필요시 건축사무소와 협력하여 인허가를 체계적으로 준비하는 것이 중요합니다.
📌 요약 키포인트
- 보전관리지역은 자연보전이 최우선, 개발은 제한적.
- 단독주택 및 농업 관련 시설 등은 제한적 허용.
- 공동주택, 음식점, 공장 등은 건축 금지.
- 건폐율 20%, 용적률 50–80%, 층수 4층 이하.
- 실제 건축은 지자체 조례와 현장 조건에 따라 다름.