2025. 5. 31. 12:00ㆍ부동산 정보
전세 계약서 작성 시 반드시 알아야 할 기본 항목부터 임대인과 임차인을 위한 핵심 특약사항까지, 실무에 바로 적용할 수 있는 전세 계약서 작성법 가이드를 제공합니다.
전세 계약서란? 그리고 왜 중요한가?
전세 계약서는 부동산 전세 거래 시 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 작성하는 문서입니다. 이는 단순히 보증금을 주고 집을 사용하는 것 이상의 법적 효력을 가지며, 향후 발생할 수 있는 각종 분쟁을 예방하는 핵심 수단입니다.
📌 부동산 계약금 반환 조건, 알고 계셨나요?
계약 취소 시 어떤 상황에서 계약금을 돌려받을 수 있을지,
분쟁을 막기 위한 대응 전략까지 깔끔하게 정리했어요.
전세 거래는 일반적으로 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금이 오가는 중요한 계약입니다. 이러한 거래에서 단 한 문장의 실수나 누락이 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시에는 반드시 법적 요건을 충족하는 형태로 구성되어야 하며, 임대차보호법 등 관련 법률에 부합해야 합니다.
특히 최근에는 전세 사기, 깡통전세, 보증금 미반환 등 다양한 전세 관련 피해 사례가 사회적으로 문제가 되고 있습니다. 이에 따라 전세 계약서 작성 시 특약사항을 통해 추가적인 안전장치를 마련하는 것이 필수가 되었습니다. 본문에서는 전세 계약서의 구성요소, 작성법, 필수 특약사항을 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.
전세 계약서 작성법: 기본 항목 꼼꼼히 확인하기
전세 계약서를 작성할 때는 몇 가지 핵심 항목을 빠뜨리지 않고 정확하게 기입하는 것이 매우 중요합니다. 다음은 반드시 포함해야 할 주요 내용입니다.
1. 계약 당사자의 정확한 정보 기입
전세 계약은 ‘임대인’과 ‘임차인’ 간의 법적 약속입니다. 당사자의 정보가 정확해야 향후 책임소재를 명확히 할 수 있습니다.
- 이름, 주소, 주민등록번호 등 정확히 입력
계약서에는 반드시 실명과 주소를 포함해야 하며, 실제 주민등록상 정보와 일치해야 합니다. - 대리 계약 시 위임장 필수
임대인이나 임차인이 직접 계약을 체결하지 않고 대리인을 통해 계약할 경우, 반드시 공증받은 위임장과 인감증명서가 첨부되어야 합니다.
2. 부동산 정보의 구체적 기재
- 주소 및 면적 기입
건축물대장, 등기부등본에 명시된 대로 주소와 전용면적, 대지지분 등을 정확하게 입력해야 합니다. - 주택의 종류 및 구조 파악
단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등 용도에 따라 세금이나 관리 방식이 달라질 수 있으므로 반드시 명확히 해야 합니다.
3. 계약 조건 상세히 기술
- 전세 기간 설정
보통은 2년을 기준으로 하지만, 당사자 간 합의로 기간은 조정 가능합니다. 시작일과 종료일을 명확히 표기해야 합니다. - 보증금 명시
숫자와 한글을 병기하여 기입하고, 지급 방식(계약금, 중도금, 잔금)과 날짜를 상세히 명시합니다. - 지급 수단 기록
계좌이체인지 현금인지 명확히 하며, 계좌번호도 기재하는 것이 좋습니다.
4. 계약서 형식과 수정 방법
- 공인중개사 작성 권장
중개업소를 통해 계약서를 작성할 경우, 공인중개사가 법적 양식을 기준으로 작성을 도와줍니다. - 수정 시 날인 필수
계약서 내용 중 수정이 발생할 경우, 수정한 부분에 양측 서명 및 도장을 받아야 효력이 인정됩니다. - 계약서 보관
계약서는 임대인, 임차인, 중개업자 각각 1부씩 보관해야 하며, 훼손되지 않도록 주의해야 합니다.
전세 계약서 특약사항: 임차인을 위한 안전장치
특약사항은 본 계약서에 포함되지 않은 별도의 조건들을 기입하는 공간으로, 특히 임차인의 권리 보호를 위해 매우 중요합니다. 아래는 임차인이 반드시 고려해야 할 대표적인 특약사항입니다.
1. 근저당권 설정 금지
임대인이 계약 이후 해당 주택에 근저당을 설정하면 임차인의 보증금이 위험에 처할 수 있습니다.
예시: "임대인은 임차인의 대항력 발생 전까지 주택에 대해 근저당권 등 담보 설정을 하지 않는다."
이 특약을 통해 임대인의 추가적인 채무 발생을 방지하고, 임차인의 보증금 회수를 보다 안전하게 보장할 수 있습니다.
2. 전세자금대출 및 전세보증보험 가능 여부
전세보증보험이나 전세자금대출이 되지 않는 집이라면 계약 자체를 파기하는 조건을 넣는 것이 안전합니다.
예시: "본 계약은 전세보증보험 및 전세자금대출이 승인되는 것을 전제로 하며, 불가 시 계약금을 반환한다."
이를 통해 보증기관에서 거절한 물건에 대해 미리 대비할 수 있습니다.
3. 세금 체납 확인 및 조치
임대인이 세금 체납 중인 경우, 국세청에서 집을 압류하게 되면 임차인은 대항력이 있어도 보증금을 잃을 수 있습니다.
예시: "계약일 기준, 임대인의 국세 또는 지방세 체납이 있을 경우 계약을 무효화하며 계약금은 전액 반환한다."
이는 임차인의 금전적 피해를 사전에 예방하는 조항입니다.
4. 전세권 설정 동의
임차인의 권리를 법적으로 강화하기 위한 방법 중 하나는 전세권 설정입니다.
예시: "임대인은 잔금일에 임차인의 전세권 설정을 허락하며, 필요한 서류를 제공한다."
전세권 설정은 강제집행을 가능케 하여, 보증금 회수에 실질적인 보장이 됩니다.
전세 계약서 특약사항: 임대인을 위한 방어 조항
임대인도 임차인으로부터의 리스크를 줄이기 위해 특약사항을 활용할 수 있습니다. 아래는 대표적인 방어형 조항들입니다.
1. 원상복구 의무
예시: "임차인은 계약 종료 시 원상복구하여 주택을 반환한다."
집을 훼손하거나 벽에 못을 박는 등 손상된 부분을 보수하도록 유도할 수 있습니다.
2. 중도 퇴거 시 책임 명시
예시: "임차인이 중도 퇴거할 경우, 새로운 임차인을 구하고 이에 따른 수수료를 부담한다."
공실로 인한 손해를 줄이기 위한 조항으로, 계약의 지속성을 확보합니다.
3. 반려동물 및 흡연 금지
예시: "임차인은 실내에서 반려동물을 기르지 않으며, 주택 내 흡연을 금지한다."
이는 집의 오염 및 관리 비용 증가를 방지하는 데 유용합니다.
전세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 추가 사항
- 등기부등본 확인:
등기부등본을 통해 해당 집이 실제로 임대인의 소유인지, 근저당이 설정되어 있는지를 확인해야 합니다. - 확정일자 받기:
확정일자는 보증금 반환 우선순위를 확보하는 중요한 절차입니다. 동사무소나 주민센터에서 계약서에 도장을 받아야 효력이 발생합니다. - 입주 전 사진 촬영:
주택의 상태를 입주 전 촬영해두면 퇴거 시 분쟁을 줄일 수 있습니다. - 보증보험 가입:
보증금 반환보증 상품에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 보상해줍니다.
결론: 전세 계약, 꼼꼼한 계약서 작성이 첫걸음
전세 계약은 단순한 집 구하기가 아닌, 수천만 원에서 수억 원이 오가는 법적 거래입니다. 계약서 작성 시에는 단순히 중개사 말만 믿을 것이 아니라, 본인이 내용을 충분히 이해하고 검토하는 것이 필요합니다.
✅ 임차인은 보증금 보호를 위한 조항을
✅ 임대인은 재산 보호를 위한 조항을
서로 합리적으로 조율하여, 신뢰할 수 있는 계약을 체결해야 합니다.
또한, 계약 후에도 확정일자, 전세권 설정, 보증보험 가입 등의 사후 조치도 반드시 챙겨야 합니다.
이러한 절차를 충실히 이행하면, 깡통전세나 전세 사기 등으로부터 안전하게 자신을 지킬 수 있습니다. 부디 이 가이드가 여러분의 안정적인 주거생활에 도움이 되길 바랍니다.