2025. 6. 13. 12:59ㆍ부동산 정보
제2종 일반주거지역은 중층 주택 밀도를 기준으로 규정된 도시계획 구역으로, 최근 서울을 중심으로 용적률·층수 규제 완화가 진행되며 주목받고 있다.
🏙️ 제2종 일반주거지역이란?
제2종 일반주거지역은 도시계획상 용도지역 중 하나로, 중층 규모의 공동주택 중심의 주거환경을 조성하는 데 목적이 있습니다. 도시계획법에 따라 설정되는 이 지역은 단독주택과 고층 아파트의 중간 개념으로, 적정한 주거 밀도와 생활 인프라 조성을 중심으로 개발이 이뤄집니다.
이 용도지역은 보통 도시 중심부보다는 주변부, 또는 재개발 대상지 등 성장 가능성이 있는 중밀도 지역에 지정되며, 주민의 삶의 질 향상과 균형 있는 도시 성장의 기반이 됩니다.
특징 요약
- 중층 아파트 중심의 지역 구조
- 근린생활시설과 함께 혼합 개발 가능
- 건축밀도와 용적률을 정해 균형 유지
🏗️ 건축 기준 및 규제 사항
제2종 일반주거지역은 다음과 같은 법적 건축 규제를 받습니다.
| 건폐율 | 최대 60% 이하 |
| 용적률 | 150% ~ 250% (지자체 조례로 조정 가능) |
| 층수 제한 | 평균 18층 이하 (서울 일부 지역 7층 제한 → 완화 중) |
| 허용 용도 | 주택, 제1·2종 근린생활시설, 종교·의료·교육 시설 등 |
건폐율과 용적률
건폐율은 건축면적 / 대지면적을 의미하며, 이 비율을 통해 녹지 확보 및 과밀 방지가 가능합니다. 용적률은 건물의 총 연면적 / 대지면적으로, 개발 가능 최대 건축물 규모를 결정합니다. 제2종 일반주거지역의 규정은 지나친 고밀도 개발 방지를 목적으로 합니다.
층수 규제
전국 기준으로는 평균 18층까지 허용되나, 서울시는 장기간 '7층 제한' 제도를 유지해왔습니다. 그러나 최근 정책 변화로, 일부 지역은 최고 25층까지 허용되고 있습니다.
📈 최근 정책 변화 및 서울시 개정 내용
최근 몇 년간 수도권 주택 공급 문제를 해결하기 위해, 정부 및 서울시 차원에서 제2종 일반주거지역에 대한 규제 완화가 적극적으로 이뤄지고 있습니다.
주요 변화 사항
- 7층 제한 폐지 및 25층까지 확대 허용
- 2024년 서울시는 ‘2종 7층’ 규제 지역을 해제하고, 25층까지 허용하는 도시계획을 승인했습니다.
- 특히 재개발·재건축이 지연되던 지역의 활기를 기대할 수 있는 변화입니다.
- 용적률 상향 (200% → 250%)
- 특정 조건(세대수, 공공 기여 포함 등)을 충족하면, 용적률을 상향해 개발 효율을 높일 수 있습니다.
- 한시적 완화 (3년 간)
- 일부 완화 조치는 2024~2026년 한시 적용입니다. 따라서 건축 계획을 세우는 개발자는 적용 기한과 조건을 반드시 확인해야 합니다.
🌇 서울시 기준 상세 비교
서울시의 제2종 일반주거지역 운영은 전국 기준과 다소 차이가 있습니다. 특히 '7층 제한 구역'에서 많은 정책적 변동이 발생하고 있습니다.
| 건폐율 | 60% 이하 | 동일 | 동일 |
| 용적률 | 150~250% | 평균 200% | 최대 250% |
| 층수 제한 | 18층 이하 | 일반 아파트 15층 이하 | 최고 25층 가능 |
| 공공기여 의무 | 해당 없음 | 일부 대상 | 폐지 또는 조건부 완화 |
이러한 변화는 서울시의 도시재생 프로젝트 활성화, 주택공급 다변화 등과 맞물려 추진되고 있으며, 도시계획위원회 심의 통과가 전제 조건입니다.
🏘️ 허용 건축물 및 활용 사례
제2종 일반주거지역 내에서는 다음과 같은 건축물이 허용됩니다.
- 공동주택: 아파트, 연립주택
- 단독주택: 저층형 주택
- 근린생활시설: 학원, 의원, 카페 등
- 특수시설: 노유자시설, 교육시설, 문화시설 등
활용 사례
- 커뮤니티형 아파트
- 중층(7~18층) 아파트 단지를 설계하면서 소공원, 주민센터 등 공공 편의시설을 함께 도입
- 생활 편의시설 복합 개발
- 주택과 함께 제1종·2종 근린생활시설을 설치하여 상가 및 교육, 보건 인프라 구축
- 친환경 건축
- 건폐율 제한을 활용한 녹지공간 배치, 공동정원 조성 등 쾌적한 환경 구축
🔍 주의할 점 및 개발 시 고려 사항
- 지방 조례 확인 필수
- 모든 기준은 '국토계획법'을 따르지만, 세부 내용은 지자체 도시계획조례에 따라 달라질 수 있습니다.
- 경관지구 등 개발 제한 구역 존재
- 조망권, 역사보호구역, 생태경관지구 등은 층수나 용도 제한이 별도로 있습니다.
- 완화 조치의 일시성
- 용적률 상향 등 일부 조치는 한시적이므로, 적용 시기 및 연장 가능성 확인 필요
✅ 결론 및 요약
제2종 일반주거지역은 중층 주거 밀도를 기준으로 한 주거환경을 조성하는 대표적인 용도지역입니다. 건폐율 60%, 용적률 150~250%, 층수 평균 18층 이하라는 기준을 통해 균형 있는 도시 주거환경 조성이 목적입니다.
최근 서울을 중심으로 규제 완화가 적극적으로 이뤄지고 있으며, 특히 ‘2종 7층’ 제한의 해제는 주택 공급 확대와 도시정비 활성화에 중요한 전환점이 되고 있습니다.
개발 또는 투자 계획이 있다면,
- 도시계획 조례 확인,
- 완화 규정의 한시성 고려,
- 경관 제한 구역 포함 여부 분석이 필요합니다.
📌 행동 제언
- 부동산 투자자 또는 건축 관계자라면 해당 지역이 완화 대상인지 즉시 확인해보세요.
- ‘7층 제한’ 구역 해제 여부는 서울시 도시계획정보 시스템에서 실시간으로 확인 가능합니다.
- 개발계획 수립 전 지자체 건축과에 문의하거나 건축사사무소 상담도 추천드립니다.